老後資金を考えるとき、「自宅はあるけれど、現金収入や預貯金に不安がある」という悩みは珍しくありません。
そんなときに選択肢として出てくるのが、リバースモーゲージです。
リバースモーゲージは、自宅などの不動産を担保にして資金を借り、契約者が亡くなった後などに自宅の売却や相続人の返済によって清算する仕組みです。
ただし、リバースモーゲージは「自宅に住み続けながら老後資金を得られる便利な制度」とだけ考えると危険です。商品によって、使い道、対象年齢、担保評価、金利、返済方法、相続人への影響が大きく異なります。
この記事では、リバースモーゲージの仕組み、メリット・デメリット、リ・バース60や公的貸付との違い、リースバックとの違いを、終活の視点からわかりやすく解説します。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保にして、老後の生活資金や住宅関連資金を借りる仕組みです。
一般的な住宅ローンは、借りたお金を毎月返済していきます。
一方、リバースモーゲージは、毎月の支払いを利息だけにしたり、元金を契約終了時に一括返済したりする商品が多い点が特徴です。
自宅を担保にする
自宅に住み続ける
毎月の返済負担を抑える
死亡時や契約終了時に、売却・一括返済などで清算する
「自宅を売らずにお金を借りる」と説明されることもありますが、最終的には自宅の売却や相続人による返済が必要になる可能性があります。
相続後の実家の扱いは、相続登記とも深く関係します。自宅を残すか、売るか、担保にするかを考える方は、実家の名義変更と相続登記もあわせて確認しておきましょう。
リバースモーゲージの種類
ひとくちにリバースモーゲージといっても、実際にはいくつかのタイプがあります。
民間金融機関のリバースモーゲージ
銀行、信託銀行、信用金庫などが提供するリバースモーゲージです。
生活費、医療費、介護施設入居費、住宅改修費などに使える商品もありますが、使い道や対象地域、対象物件、同居家族の条件は金融機関ごとに異なります。
旧記事では取扱銀行名を固定リストで紹介していましたが、現在は商品内容の変更や新規受付停止、地域金融機関の商品追加が起こりやすいため、固定リストだけで判断するのはおすすめできません。
利用を考える場合は、自宅所在地で利用できる金融機関を調べ、最新の商品説明書で確認しましょう。
住宅金融支援機構の「リ・バース60」
「リ・バース60」は、住宅金融支援機構と提携する金融機関が提供する住宅ローンです。
毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときなどに、相続人による一括返済または担保物件の売却で返済する仕組みです。
ただし、リ・バース60は生活資金として自由に使えるローンではありません。住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など、住宅関連の資金に使う商品です。
参考：住宅金融支援機構「リ・バース60」
社会福祉協議会の不動産担保型生活資金
生活福祉資金貸付制度の中には、不動産担保型生活資金があります。
これは、低所得の高齢者世帯などが、居住用不動産を担保に生活資金の貸付を受ける制度です。実施主体は都道府県社会福祉協議会で、相談窓口は市区町村社会福祉協議会です。
民間のリバースモーゲージとは対象者や審査、金利、貸付条件が異なります。収入が少なく、他から資金を借りることが難しい世帯は、まず社会福祉協議会へ相談する選択肢もあります。
参考：厚生労働省「生活福祉資金貸付制度」
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットは、自宅を活かして老後資金を確保できる点にあります。
自宅に住み続けながら資金を得られる
自宅を売却すると、住み替えや引っ越しが必要になります。
リバースモーゲージなら、自宅を担保にしながら住み続けられるため、生活環境を大きく変えずに資金を確保できます。
毎月の返済負担を抑えやすい
多くの商品では、元金返済を契約終了時に行い、生前は利息のみを支払う形が取られます。
年金生活で毎月の返済負担を増やしたくない方にとっては、通常のローンより使いやすい場合があります。
空き家対策と相性がよい場合がある
子どもがすでに持ち家を持っている、実家を継ぐ人がいない、将来は自宅を売却してもよいと考えている場合は、リバースモーゲージが選択肢になることがあります。
ただし、空き家対策として使うなら、相続人と事前に話し合うことが欠かせません。
家の中の整理も含めて考える場合は、生前整理の記事も参考になります。
リバースモーゲージのデメリット・リスク
リバースモーゲージには、老後資金対策としての魅力がある一方で、必ず確認すべきリスクがあります。
長生きリスク
長生きすること自体は喜ばしいことです。
しかし、リバースモーゲージでは、借入期間が長くなるほど利息の負担が増えたり、融資枠を使い切ったりする可能性があります。
「何歳まで生きるか」を正確に予測することはできません。余裕のない借入計画は避けましょう。
金利上昇リスク
変動金利型の商品では、金利が上がると毎月の利息支払いが増える可能性があります。
毎月の支払いが利息のみでも、金利が上がれば家計への負担は大きくなります。
不動産価格下落リスク
担保にしている自宅の評価額が下がると、融資限度額が見直されたり、追加返済を求められたりする場合があります。
地域の地価、建物の老朽化、災害リスク、空き家の増加などにより、不動産価格は変動します。
相続人とのトラブル
リバースモーゲージでは、自宅を担保にします。
そのため、将来その家を相続したい人、同居している家族、実家を売りたくない相続人がいる場合は、トラブルになりやすいです。
金融機関によっては、推定相続人の同意や説明確認を求めることがあります。
家族に黙って契約するのではなく、遺言書や生前贈与、相続登記の方針とあわせて整理しましょう。関連して、自筆証書遺言の書き方や生前贈与と相続税対策も確認しておくと考えやすくなります。
リコース型・ノンリコース型の違い
契約者が亡くなった後、担保物件を売却しても借入金を全額返済できないことがあります。
この不足分を相続人が返済する必要があるのかどうかは、リコース型・ノンリコース型によって異なります。
- リコース型: 売却代金で足りない場合、不足分の返済が必要になる
- ノンリコース型: 売却代金で足りない場合でも、不足分の返済を求められない仕組み
ただし、ノンリコース型は金利や条件が異なることがあり、債務免除益として税金の問題が生じる可能性もあります。契約前に必ず確認してください。
リバースモーゲージとリースバックの違い
リバースモーゲージと似た言葉に「リースバック」があります。
どちらも自宅に住み続けながら資金を得る方法として紹介されることがありますが、仕組みはまったく違います。
- リバースモーゲージ: 自宅を担保にしてお金を借りる
- リースバック: 自宅を売却し、買主に家賃を払って住み続ける
リースバックは、売却によってまとまった資金を得られる一方、所有権を失い、家賃を払い続ける必要があります。
「ずっと住み続けられる」と思って契約しても、家賃の値上げや契約更新、退去条件でトラブルになることがあります。
消費者庁も、高齢者などが住宅の売却やリースバック契約を十分理解しないまま契約してトラブルになるケースに注意を促しています。
参考：消費者庁「資産の運用・処分は取引の仕組みや目的がきちんと納得できてから!」
リバースモーゲージが向いている人
リバースモーゲージは、すべての高齢者に向いているわけではありません。
向いている可能性があるのは、次のような人です。
- 自宅を所有しているが、老後資金に不安がある
- 将来、自宅を子どもに残す必要が少ない
- 相続人が自宅売却に理解を示している
- 住み替えより、今の家に住み続けたい
- 住宅ローンの借換えやリフォーム資金を考えている
- 相続人が少なく、家の処分方針を決めやすい
一方で、次のような場合は慎重に考える必要があります。
- 子どもや孫が将来その家に住む予定がある
- 相続人の同意を得られない
- 不動産価格が下がりやすい地域にある
- 毎月の利息支払いにも不安がある
- 長期の介護費用や施設費用が読めない
- 契約内容を家族が理解していない
契約前のチェックリスト
リバースモーゲージを検討するときは、契約前に次の点を確認しましょう。
- 資金の使い道は商品条件に合っているか
- 対象年齢、対象地域、対象物件に当てはまるか
- 一戸建て・マンションのどちらが対象か
- 融資限度額はいくらか
- 金利は固定か変動か
- 毎月の支払いは利息のみか、元利金返済か
- リコース型かノンリコース型か
- 配偶者が住み続けられる条件はあるか
- 相続人の同意や説明確認が必要か
- 契約終了時に自宅を誰がどう売却するか
- 手数料、登記費用、不動産評価費用がいくらか
- 解約や繰上返済の条件はどうなっているか
説明を聞いてもよくわからない場合は、その場で契約しないことが大切です。
家族、金融機関、社会福祉協議会、ファイナンシャルプランナー、司法書士、弁護士など、複数の視点から確認しましょう。
よくある質問
リバースモーゲージは生活費に使えますか？
民間金融機関の商品では、生活費などに使えるものもあります。
一方、住宅金融支援機構のリ・バース60は住宅関連資金のための商品で、生活資金には利用できません。商品ごとに使い道が異なるため、必ず最新の条件を確認してください。
マンションでも利用できますか？
マンションを対象にする商品もありますが、金融機関によって条件が異なります。
築年数、所在地、専有面積、担保評価、管理状況などにより利用できない場合があります。
子どもと同居していると利用できませんか？
旧記事では「子どもと同居していると利用できない」と説明していましたが、現在は商品ごとに扱いが異なります。
本人と配偶者以外の同居人がいる場合に制限される商品もありますが、条件付きで利用できる商品もあります。契約後の居住者、契約者死亡後の退去・返済条件を必ず確認しましょう。
死亡後に借金が家族へ残りますか？
リコース型かノンリコース型かによって異なります。
リコース型では、担保物件の売却代金で返済しきれない場合、不足分の返済が必要になることがあります。ノンリコース型では不足分の返済を求められない仕組みですが、金利や税金面の注意点があります。
リバースモーゲージと生前贈与はどちらがよいですか？
目的が違います。
リバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金を確保する方法です。生前贈与は、財産を家族へ移す方法です。
自分の生活費を優先するのか、家族へ財産を残すのかで判断が変わります。相続税や遺留分も関わるため、必要に応じて専門家へ相談しましょう。
まとめ リバースモーゲージは実家の行き先まで含めて考える
リバースモーゲージの仕組みと注意点について解説してきました。
- リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借りる仕組み
- 自宅に住み続けながら資金を得られる点がメリット
- 商品によって使い道、年齢、地域、対象物件、返済方法が異なる
- リ・バース60は住宅関連資金向けで、生活資金には使えない
- 社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は、低所得高齢者世帯などが対象
- 長生き、金利上昇、不動産価格下落、相続人とのトラブルに注意が必要
- リースバックは「売却して借りて住む」仕組みで、リバースモーゲージとは別物
- 契約前に家族と話し合い、複数の選択肢を比較することが大切
リバースモーゲージは、老後資金の不安を和らげる選択肢になり得ます。
しかし、それは同時に、自宅を担保にし、将来の実家の行き先を決める大きな契約でもあります。
「家を残すこと」と「自分の暮らしを守ること」のどちらを優先するのか。家族と話し合い、制度や商品内容を理解したうえで、慎重に判断しましょう。
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