親が亡くなった後、実家を相続したものの、誰も住む予定がない。
固定資産税や草刈り、建物の老朽化が気になり、「早めに売ったほうがよいのでは」と考える方は少なくありません。
そんなときに知っておきたいのが、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除です。
一定の要件を満たす場合、相続した空き家やその敷地を売却したときの譲渡所得から、最高3,000万円まで控除できる制度です。
ただし、この制度は「相続した実家を売れば誰でも使える」というものではありません。建築時期、誰が住んでいたか、売却期限、売却金額、耐震改修や取壊し、確認書、確定申告など、いくつもの条件があります。
この記事では、空き家の3,000万円特別控除の仕組み、主な要件、使えないケース、必要書類、終活として親世代ができる準備をわかりやすく解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは
空き家の3,000万円特別控除とは、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却したとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。
この制度は、相続後に使われない空き家が放置されるのを防ぐために設けられたものです。
相続した実家をそのまま放置すると、建物の老朽化、倒壊、草木の繁茂、近隣トラブル、防犯上の問題などが起こりやすくなります。税制上の特例によって、相続人が早めに売却・活用しやすくする狙いがあります。
制度の詳細は、国税庁と国土交通省の公式情報で確認できます。実際に適用できるかどうかは、税務署、自治体、税理士、不動産会社などへ確認しましょう。
どれくらい税金が軽くなる？
不動産を売って利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税されます。
譲渡所得は、ざっくり言えば次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
相続した古い実家の場合、取得費がわからない、または非常に低く計算されることがあります。そのため、売却価格がそれほど高くなくても譲渡所得が大きくなるケースがあります。
空き家の3,000万円特別控除を使えると、この譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
たとえば譲渡所得が2,500万円なら、要件を満たせば控除によって譲渡所得が0円になる可能性があります。譲渡所得が4,000万円なら、3,000万円を控除した後の1,000万円が課税対象になるイメージです。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円となる場合があります。相続人が複数いる場合は、必ず税理士や税務署に確認しましょう。
特例を使うための主な要件
空き家の3,000万円特別控除には、いくつもの要件があります。
ここでは、終活や実家じまいの視点で特に重要な条件を整理します。
相続または遺贈で取得したこと
この特例は、亡くなった人から相続または遺贈によって取得した家屋や敷地が対象です。
生前に親から贈与された家、売買で取得した家、投資用に買った空き家などは対象ではありません。
亡くなった人が住んでいた家であること
対象になるのは、原則として被相続人が相続開始の直前に住んでいた家です。
ただし、要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。
親が施設に入っていたからといって、すぐに「使えない」と判断しないことが大切です。施設入所後に家を貸していた、別の人が住んでいた、事業に使っていたなどの事情があると、要件に影響します。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたものです。
これは旧耐震基準の建物を念頭に置いた制度だからです。比較的新しい家や、マンションのような区分所有建物は対象外になる可能性があります。
相続開始直前に、被相続人以外が住んでいなかったこと
相続開始の直前に、亡くなった人以外の人が住んでいた家は対象外になりやすいです。
たとえば、親と子が同居していた実家を相続した場合、制度の対象にならない可能性があります。
相続後に貸したり住んだり事業に使ったりしていないこと
相続してから売却するまでの間に、家屋や敷地を貸付け、居住、事業の用に供していると、要件を満たさない場合があります。
「売れるまで一時的に貸しておこう」と考えると、特例が使えなくなることがあります。
一定の期限内に売却すること
特例を使うには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
相続後、実家の片づけや相続人同士の話し合いに時間がかかると、期限が近づいてしまいます。
実家をどうするかは、相続が始まってからではなく、親が元気なうちに話し合っておくことが大切です。
売却代金が1億円以下であること
売却代金が1億円を超える場合は、この特例を使えません。
また、土地や建物を分割して売った場合や、他の相続人が売った部分も含めて判定されることがあります。高額な不動産や複数の相続人がいる場合は、特に注意が必要です。
耐震改修・取壊しの要件
空き家の3,000万円特別控除で大きなポイントになるのが、耐震改修または取壊しです。
古い空き家をそのまま売るだけでは、要件を満たさないことがあります。
主なパターンは次の通りです。
- 家屋を耐震基準に適合させて売る
- 家屋を取り壊して土地として売る
- 売却後、一定期限までに買主が耐震改修または取壊しを行う
令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が一定期限までに耐震改修や取壊しを行う場合も、特例の対象に加わっています。
ただし、この場合は買主の協力が必要です。売買契約書に特約を入れる、期限までに工事が完了する、必要書類をそろえるなど、実務上の注意点があります。
「売った後に買主が壊してくれるから大丈夫」と思っていても、期限や書類が整わなければ特例を使えない可能性があります。不動産会社や税理士に、契約前の段階で相談しておきましょう。
老人ホームに入っていた親の家でも使える？
親が亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になることがあります。
ポイントは、親が要介護認定等を受けていたか、入所後もその家が親の物品保管などに使われていたか、貸付け・事業・他人の居住に使われていなかったかなどです。
国税庁は、老人ホーム等に入所していた場合の要件について別ページで説明しています。
国税庁｜被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
親が施設に入っている家庭では、住民票、介護認定、施設入所契約、家の利用状況などが確認資料になることがあります。
特例を使えないケース
次のようなケースでは、空き家の3,000万円特別控除を使えない、または使いにくい可能性があります。
- 相続した家が新耐震基準の建物である
- マンションなどの区分所有建物である
- 相続開始直前に、亡くなった人以外が住んでいた
- 相続後に家を貸した、事業に使った、誰かが住んだ
- 売却期限を過ぎている
- 売却代金が1億円を超えている
- 耐震改修や取壊しの要件を満たしていない
- 必要な確認書や証明書がそろわない
特に多いのは、「親が亡くなった後、しばらく親族が住んだ」「売れるまで賃貸に出した」「建物を壊すタイミングを間違えた」「必要書類を売却後に知った」というケースです。
税金の特例は、売却前の設計が大切です。
必要書類と手続き
この特例を受けるには、確定申告が必要です。
「控除されるなら申告しなくてもいい」と考えるのは危険です。特例を使うためには、確定申告書に必要書類を添付して申告する必要があります。
主な書類には、次のようなものがあります。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 登記事項証明書など、相続で取得したことを示す書類
- 耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写し
- 取壊しをした場合の閉鎖事項証明書や工事請負契約書など
この中で特に重要なのが、被相続人居住用家屋等確認書です。
これは、売った資産の所在地を管轄する市区町村で交付を受ける書類です。自治体によって必要書類や発行までの期間が異なります。
売却後に慌てて申請すると、確定申告の期限に間に合わないことがあります。売却を進める前に、自治体の担当窓口へ確認しましょう。
相続登記との関係
実家を売却するには、相続登記も重要です。
相続登記とは、亡くなった親名義の不動産を相続人名義へ変更する手続きです。相続登記が未了のままだと、売却手続きが進みにくくなります。
また、相続登記は義務化されています。
「売るかどうかわからないから名義変更は後回し」としていると、売却期限や特例の利用に影響する可能性があります。
実家を売る、貸す、解体する、国庫帰属を検討する、いずれの場合でも、まずは名義と権利関係を整理しましょう。
終活として親世代ができる準備
空き家の3,000万円特別控除は、相続人が売却するときに使う制度です。
しかし、親世代が元気なうちに準備しておくことで、子どもが特例を使いやすくなることがあります。
家の建築時期や登記情報を確認する
まずは、実家の建築時期、登記名義、土地の地番、建物の種類を確認しましょう。
古い家では、登記情報と現況が一致していない、増築部分が未登記、建物の名義が祖父母のままということもあります。
誰が住んでいるか、住民票を確認する
特例では、亡くなった人が住んでいた家かどうか、他の人が住んでいなかったかが重要です。
住民票や実際の居住状況にズレがある場合は、後で説明資料が必要になることがあります。
施設入所後の家の使い方を整理する
親が老人ホーム等に入所した後、実家をどう使っているかも重要です。
親の荷物を置いたままにしているだけなのか、親族が住んでいるのか、誰かに貸しているのかで、特例の可否に影響します。
家族で実家の方針を話し合う
相続後に実家を売るのか、誰かが住むのか、賃貸に出すのか、解体するのか。
方針が決まらないまま時間が過ぎると、売却期限や建物の状態が問題になります。
終活では、財産の分け方だけでなく、実家をどうするかまで話し合っておきましょう。
生前整理を進める
実家を売るとき、大きな負担になるのが家財の片づけです。
相続後に子どもが遺品整理をしながら売却準備をするのは、時間的にも心理的にも大変です。元気なうちに少しずつ生前整理を進めておくと、家族の負担を減らせます。
売却前チェックリスト
相続した空き家を売る前に、次の項目を確認しましょう。
- 親が住んでいた家か
- 相続または遺贈で取得したか
- 昭和56年5月31日以前に建築された家か
- マンションなどの区分所有建物ではないか
- 相続開始直前に、親以外の人が住んでいなかったか
- 相続後に貸したり住んだり事業に使ったりしていないか
- 売却期限に間に合うか
- 売却代金が1億円以下か
- 耐震改修または取壊しの要件を満たせるか
- 被相続人居住用家屋等確認書を取得できるか
- 確定申告に必要な書類をそろえられるか
- 相続人が3人以上の場合の控除額を確認したか
このチェックで不明点がある場合は、売却契約の前に税理士、税務署、不動産会社、自治体窓口へ相談しましょう。
よくある質問
相続した実家なら、どんな家でも3,000万円控除を使えますか？
使えません。
建築時期、居住状況、売却期限、耐震改修・取壊し、売却代金、必要書類など、複数の要件があります。相続した実家だから自動的に使える制度ではありません。
親が老人ホームに入っていた場合は対象外ですか？
一定の要件を満たせば対象になることがあります。
要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合で、入所後の家の使い方などが要件を満たすか確認する必要があります。
売却後に買主が解体しても対象になりますか？
令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後、一定期限までに買主が取壊しや耐震改修を行う場合も対象になり得ます。
ただし、買主の協力や契約内容、書類の整備が重要です。売買契約前に確認しましょう。
確定申告をしなくても控除されますか？
控除を受けるには確定申告が必要です。
必要書類をそろえて申告しなければ、特例は適用されません。
兄弟3人で相続した場合も3,000万円ずつ控除できますか？
令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円となる場合があります。
共有や複数相続人のケースは計算が複雑になりやすいため、税理士や税務署に確認してください。
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相続した実家や空き家の売却を考える方は、以下の記事もあわせて確認しておくと準備しやすくなります。
まとめ 空き家の3,000万円控除は「売る前の確認」が大切
相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除について解説してきました。
- 相続した被相続人の居住用家屋や敷地を売るとき、最高3,000万円の控除を受けられる場合がある
- 対象は、相続や遺贈で取得した一定の古い家屋や敷地
- 相続後に貸した、住んだ、事業に使った場合は要件に影響する
- 耐震改修や取壊し、売却期限、売却代金、確認書などの条件がある
- 老人ホーム入所後の実家でも、一定の要件を満たせば対象になることがある
- 特例を使うには確定申告と必要書類が必要
- 親世代は、建築時期・登記・家財・家族の方針を元気なうちに整理しておく
この特例は、相続した実家を早めに売却する後押しになります。
一方で、条件を知らないまま貸したり、住んだり、解体や売却の順番を間違えたりすると、使えるはずだった特例を逃してしまうことがあります。
実家を売るかもしれないと思ったら、まずは売却前に条件を確認しましょう。
税金の特例は、後から気づくより、先に知っておくほうがずっと有利です。終活としては、親が元気なうちに実家の資料を整理し、家族で「この家を将来どうするか」を話し合っておくことが、いちばんの準備になります。
