親から相続した実家の土地、遠方の山林、使い道のない畑、誰も住まない古い家の敷地。
「売れない」「管理できない」「固定資産税だけ払い続けている」そんな土地を抱えて、子どもや孫に迷惑をかけたくないと悩む人は少なくありません。
こうした悩みの中で注目されているのが、相続土地国庫帰属制度です。
相続土地国庫帰属制度とは、相続などで取得した土地について、一定の条件を満たす場合に、所有権を国に引き取ってもらえる制度です。
ただし、「いらない土地なら何でも国が引き取ってくれる」という制度ではありません。建物がある土地、境界がはっきりしない土地、管理に大きな費用や手間がかかる土地などは、制度を利用できない可能性があります。
この記事では、相続土地国庫帰属制度の仕組み、申請できる人、対象外になりやすい土地、費用、手続きの流れ、終活として今からできる準備をわかりやすく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に、土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度です。
簡単に言えば、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。
この制度ができた背景には、所有者不明土地や管理されない土地の増加があります。
相続した土地を使う予定がない、売れない、管理費や固定資産税の負担だけが続く。このような土地を相続人が放置してしまうと、草木の繁茂、建物の老朽化、近隣トラブル、災害時の危険などにつながることがあります。
そこで、一定の条件を満たす土地について、国が所有権を引き受ける仕組みが設けられました。
制度の詳細は、法務省の公式情報で確認できます。申請を考える場合は、土地の所在地を管轄する法務局に相談するのが基本です。
相続放棄とは違う制度
相続土地国庫帰属制度と混同しやすいのが「相続放棄」です。
相続放棄は、亡くなった人の財産も借金も含めて、相続人としての立場を放棄する手続きです。土地だけを選んで放棄することはできません。
一方、相続土地国庫帰属制度は、相続した土地について、一定の条件を満たす場合に国へ引き取ってもらう制度です。
つまり、相続放棄と相続土地国庫帰属制度は目的も手続きも違います。
| 制度 | 何をする制度か | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続放棄 | 相続人としての立場を放棄する | 預金や不動産などプラスの財産も受け取れない |
| 相続土地国庫帰属制度 | 相続した土地を国に引き取ってもらう | 要件審査があり、費用もかかる |
申請できる人
相続土地国庫帰属制度を申請できるのは、原則として相続や遺贈によって土地の所有権を取得した人です。
たとえば、親から土地を相続した子ども、遺言によって土地を取得した相続人などが該当します。
注意したいのは、売買や生前贈与で取得した土地は、基本的にこの制度の対象ではないという点です。
また、土地が共有名義になっている場合は、共有者全員で申請する必要があります。自分の持分だけを国に引き取ってもらうことはできません。
終活の視点では、「親が生前に持っている土地を、親本人がこの制度で国に返す」という使い方はできない点に注意しましょう。親世代ができるのは、土地の情報整理、境界確認、建物の状態確認、相続人との話し合いなどです。
国に引き取ってもらえない土地
相続土地国庫帰属制度は、管理が難しい土地を何でも引き取る制度ではありません。
国が引き取った後に過大な管理コストやトラブルが生じる土地は、却下や不承認になる可能性があります。
代表的なものを見ていきましょう。
建物がある土地
土地の上に建物がある場合、原則として制度を利用できません。
古家、空き家、物置、倉庫などが残っている土地は、建物を解体して更地にする必要があります。解体費用が高額になることもあるため、制度を使う前に費用対効果を確認しましょう。
空き家や実家の名義変更については、こちらの記事でも解説しています。
担保権や使用収益権が設定されている土地
抵当権などの担保権、地上権、賃借権など、第三者の権利が設定されている土地も対象外になりやすいです。
土地を国が引き取った後に、権利関係のトラブルが残るからです。
通路や墓地など、他人が使っている土地
道路、通路、水路、墓地、境内地のように、他人が利用している土地は国庫帰属が認められない場合があります。
一見すると自分の土地でも、地域の人が長年通っている道になっているような場合は注意が必要です。
土壌汚染や埋設物がある土地
土壌汚染がある土地、地下に廃棄物や構造物が埋まっている土地は、管理や除去に費用がかかるため不承認になりやすいです。
昔の工場跡地、資材置き場、埋立地などは、事前調査が必要になる場合があります。
境界が明らかでない土地
隣地との境界がはっきりしていない土地、所有権をめぐって争いがある土地も対象外になる可能性があります。
田舎の土地では、古い測量図しかない、境界標がない、隣地所有者がわからないというケースも珍しくありません。
崖や管理困難な土地
崖がある土地、危険な工作物がある土地、管理に過分な費用や労力がかかる土地も、不承認になる可能性があります。
山林や斜面地、道路から離れた土地などは、見た目以上に管理の難しさが問題になることがあります。
相続土地国庫帰属制度の費用
相続土地国庫帰属制度を利用するには、費用がかかります。
大きく分けると、申請時に支払う審査手数料と、承認後に支払う負担金があります。
審査手数料
申請時には、土地一筆ごとに審査手数料が必要です。
審査手数料は、申請が却下・不承認になっても返還されません。申請前に、土地が要件を満たしそうか確認しておくことが大切です。
負担金
国庫帰属が承認された場合、土地の管理に必要な費用として負担金を納付します。
負担金は、原則として土地の管理費用の一定年数分に相当するものとされ、土地の種類や面積によって変わります。
宅地、農地、森林、その他の土地で計算方法が異なり、面積が大きい土地では負担金が高くなる場合があります。
「国にあげるのだから無料」と考えると、制度のイメージを誤ります。申請手数料、測量・境界確認、建物解体、専門家報酬、負担金まで含めて、総額で判断することが大切です。
手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度の手続きは、土地の所在地を管轄する法務局で行います。
大まかな流れは次の通りです。
- 土地の資料を集める
- 法務局に事前相談する
- 申請書と添付書類を準備する
- 審査手数料を納付して申請する
- 法務局による書面審査・実地調査を受ける
- 承認されたら負担金を納付する
- 土地の所有権が国庫に帰属する
必要書類には、申請書、土地の登記事項証明書、位置図、境界や土地の状況を示す資料などが含まれます。土地の状況によって必要な資料は変わります。
申請を考える段階で、法務局の相談窓口、司法書士、土地家屋調査士などに相談すると進めやすいでしょう。
相続登記との関係
相続した土地について国庫帰属を申請する場合でも、相続登記との関係は避けて通れません。
相続登記とは、亡くなった人名義の不動産を相続人名義に変更する手続きです。
相続土地国庫帰属制度を使う場合、土地を相続した人が申請者になります。登記名義や相続関係が整理されていないと、手続きが進みにくくなります。
さらに、相続登記は義務化されています。実家や土地の名義が昔のままになっている場合は、早めに確認しておきましょう。
制度を使う前に検討したい選択肢
相続土地国庫帰属制度は有力な選択肢ですが、最初から「国に引き取ってもらう」だけを考えるのではなく、他の方法も検討しましょう。
売却する
不動産会社に相談して、売却できる可能性を確認します。
地方の土地や古い家付きの土地でも、隣地所有者、近隣住民、事業者が買い取るケースがあります。価格が低くても、管理負担がなくなるなら選択肢になります。
隣地所有者に譲る
小さな土地、接道が悪い土地、単独では使いにくい土地は、隣地所有者にとって価値がある場合があります。
売却だけでなく、贈与や低額譲渡を検討するケースもあります。ただし、税金や契約書の問題があるため、専門家に確認しましょう。
寄付する
自治体、法人、地域団体などに寄付できる場合もあります。
ただし、自治体が何でも受け取るわけではありません。管理負担が大きい土地は、寄付を断られることが多いです。
賃貸・活用する
駐車場、資材置き場、太陽光発電、農地利用など、土地活用の可能性がある場合もあります。
ただし、管理責任や契約トラブルもあるため、収益だけで判断しないことが大切です。
土地活用の考え方については、関連サイトのこちらの記事も参考になります。
マネーライフハック｜遊休地を有効活用する土地活用の代表的方法とメリット、デメリット
管理を委託する
草刈り、見回り、空き家管理などを業者に委託する方法もあります。
すぐに処分できない土地の場合は、管理不全で近隣に迷惑をかけないための暫定策として検討できます。
終活として親世代ができること
親世代が生前に所有している土地は、相続土地国庫帰属制度で直接国に引き取ってもらうことはできません。
しかし、子どもや相続人が将来困らないように、今からできることはたくさんあります。
土地の一覧を作る
まずは、所有している土地を一覧にしましょう。
- 所在地
- 地番
- 固定資産税評価額
- 固定資産税の納税通知書
- 登記名義人
- 共有者の有無
- 建物や工作物の有無
- 境界資料の有無
- 管理している人や業者
固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、測量図、境界確認書などをまとめておくと、相続人が土地の存在を把握しやすくなります。
相続人と話し合う
「この土地は長男が継ぐだろう」「田舎の土地だから誰かが管理してくれるだろう」と思い込んでいると、相続後に揉めることがあります。
相続人が本当にその土地を必要としているのか、管理できるのか、売却や国庫帰属を考えるのか、元気なうちに話し合っておきましょう。
境界や名義を確認する
境界が不明な土地、名義が先代のままの土地、共有者が多い土地は、相続後の手続きが難しくなります。
境界確認、測量、相続登記、共有関係の整理は時間がかかるため、早めに専門家へ相談しましょう。
遺言書で方針を示す
土地を誰に相続させるか、売却して現金化するか、管理費用をどう考えるかなど、遺言書で方針を示しておくことも検討できます。
ただし、相続人が管理できない土地を一方的に押し付けると、かえってトラブルになります。遺言書を作る前に、家族の意向を確認しておくことが大切です。
相続土地国庫帰属制度が向いているケース
相続土地国庫帰属制度は、次のようなケースで検討しやすい制度です。
- 相続で取得した土地を誰も使う予定がない
- 売却や寄付を試したが難しい
- 建物がなく、境界や権利関係が比較的整理されている
- 草刈りや固定資産税の負担を長期的に減らしたい
- 子どもや孫に管理負担を残したくない
反対に、建物が残っている、境界が不明、隣地と争いがある、山林で管理が難しい、解体や測量に多額の費用がかかるといった場合は、制度利用の前に課題を整理する必要があります。
よくある質問
親が生きているうちに、親名義の土地を国に引き取ってもらえますか？
原則として、相続土地国庫帰属制度は相続などで土地を取得した人が申請する制度です。親が生前に所有している土地を、終活として直接国に引き取ってもらう制度ではありません。
ただし、生前に土地の資料を整理し、境界や建物の状態を確認し、相続人と方針を話し合っておくことはできます。
建物付きの土地でも申請できますか？
建物がある土地は対象外です。制度を利用するには、建物を解体して更地にする必要があります。
ただし、解体費用が高額になることがあります。国庫帰属だけでなく、売却、空き家買取、隣地への譲渡などもあわせて検討しましょう。
相続登記をしていなくても申請できますか？
申請には、土地を相続したことや申請者の権利関係を示す必要があります。相続登記が未了の場合は、手続きが複雑になる可能性があります。
相続登記は義務化されているため、国庫帰属を考える場合でも、まず名義や相続関係を整理しましょう。
申請すれば必ず国が引き取ってくれますか？
必ず引き取ってもらえるわけではありません。土地の状態、権利関係、境界、管理のしやすさなどについて審査があります。
申請前に法務局や専門家へ相談し、対象外になりそうな点を確認しておきましょう。
山林や農地でも利用できますか？
山林や農地でも制度の対象になる可能性はありますが、土地の種類や状態によって審査や負担金が変わります。
特に森林、崖地、道路から遠い土地、境界が不明な土地は、管理の難しさが問題になりやすいです。
相続土地国庫帰属制度を検討するチェックリスト
制度を検討する前に、次の項目を確認しましょう。
- その土地は相続または遺贈で取得したものか
- 共有名義の場合、共有者全員が申請に同意しているか
- 土地の上に建物や工作物がないか
- 抵当権や賃借権など第三者の権利が設定されていないか
- 隣地との境界が明確か
- 土壌汚染や埋設物の可能性がないか
- 通路や墓地など他人が使っている土地ではないか
- 売却、寄付、隣地譲渡、管理委託も検討したか
- 審査手数料、測量費、解体費、負担金を含めて費用を見積もったか
- 法務局や専門家に事前相談したか
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相続した土地や実家の終活を考える方は、以下の記事もあわせて確認しておくと準備しやすくなります。
まとめ 相続土地国庫帰属制度は「最後の選択肢」として条件を確認する
相続土地国庫帰属制度について解説してきました。
- 相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を国に引き取ってもらう制度
- 相続放棄とは違い、土地だけを対象にできるが、厳しい要件がある
- 建物がある土地、境界が不明な土地、第三者の権利がある土地などは対象外になりやすい
- 申請手数料や負担金のほか、測量・解体・専門家費用も考える必要がある
- 相続登記や境界確認、家族との話し合いを早めに進めることが大切
- 売却、寄付、隣地譲渡、管理委託など他の方法もあわせて検討する
相続土地国庫帰属制度は、いらない土地を手放すための有力な制度です。
しかし、制度を利用できる土地は限られ、費用もかかります。終活として大切なのは、「子どもたちが相続した後に考えればいい」と先送りするのではなく、土地の情報を整理し、境界や名義を確認し、家族で方針を話し合っておくことです。
土地は、思い出の場所であると同時に、管理責任のある財産です。
使わない土地を次の世代にそのまま残さないために、売却、活用、寄付、国庫帰属などの選択肢を、元気なうちから一つずつ確認しておきましょう。
